여러분들은 말소기준권리에 대해 아시나요?
부동산 경매에 관심이 많으신 분들이라면 이미 알고 계실 겁니다
말소기준권리만 잘 알고 적용할 수 있으면
쉬운 경매 물건은 초보자도 손쉽게 낙찰 받으실 수 있습니다.
Ⅰ. 말소기준권리란 무엇인가?
말소기준권리란 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우,
그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 아니면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리입니다.
경매에서 부동산을 구입한다고 해서 모든 권리가 소멸되는 것은 아니기 때문에, 잘 파악하고 입찰에 참여하셔야 합니다.
비교적 합리적인 가격으로 부동산을 낙찰 받았는데 또 다른 권리를 부담해야 한다면? 또는 부동산을 점유하고 나가지 않는 점유자가 있다면?
여간 골치 아픈 일이 아닐 겁니다. 그래서 말소기준권리를 잘 알고 계셔야 합니다.
그럼 말소기준권리에는 어떤 것들이 있을까요?
Ⅱ. 말소기준권리의 종류와 의미
말소기준권리가 될 수 있는 권리로는 근저당권(저당권), 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(경매신청 하거나 배당요구한 선순위전세권) 등이 있습니다.
이 중 등기 접수일이 가장 빠른 한 가지 권리가 다른 권리들의 말소 여부를 결정해주는 말소기준권리가 됩니다.
①근저당권(저당권)
여러분 ‘저당’에 대해 아시나요?
부동산 등을 담보로 하여 돈을 빌려주는 것을 ‘저당’이라고 합니다.
그리고 채무자가 빚을 갚지 않을 때 경매 등의 절차를 통해서 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 ‘저당권’ 이라고 하죠.
하지만 은행에서는 일반적으로 ‘저당권’보다 ‘근저당권’을 설정합니다.
그 이유는 은행에서 돈을 빌린 후 일부를 갚으면 채권액이 줄어들지만, 반대로 이자가 밀리면 채권액이 더 늘어날 수도 있습니다.
이렇게 채권액이 변동될 때마다 저당권 설정과 등기를 다시 해야 하는 번거로움을 해결하기 위해 일반적으로 저당권보다 근저당권을 설정합니다.
②가압류(압류)
돈을 빌려주고 받지 못해 소송을 제기하여 승소하더라도 채무자가 재산을 숨기거나 팔아 버리면 그 돈을 받지 못합니다
이럴 경우를 대비해 판결이 나서 돈을 돌려받기 전에 채무자가 재산을 빼돌릴 수 없도록 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것을 ‘가압류’라고 합니다.
그러고나서 재판에서 승소하면 가압류를 압류로 바꾸어 경매를 신청하는 것이죠.
③담보가등기
‘가등기’란? 말그대로 임시등기 입니다.
본등기를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에 임시로 하는 등기인데요. 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 가등기를 설정하는 겁니다.
④경매기입등기
법원에서 경매를 진행하고 있다고 공시하는 것 입니다.
해당 부동산이 경매 진행 중인 것을 알림으로써 처분을 금지하는 압류의 효과가 발생되는 것이죠.
⑤전세권(경매 신청하거나 배당 요구한 선순위전세권)
전세는 많은 분들이 들어보셨을 겁니다.
보증금을 맡기고 일정 기간 동안 그 부동산을 빌려 쓰는 임대차계약을 ‘전세’라고 하죠.
이 전세 계약에 대해 건물 등기부등본에 등록하면 비로소 ‘전세권’이 됩니다.
당사자들 사이의 ‘계약’과 ‘등기’까지 갖춰야 성립되는 것이죠
전세권자는 전세 보증금을 반환 받지 못 할 경우 법원의 판결 없이 바로 경매 진행을 청구할 수 있습니다.
Ⅲ. 말소기준권리가 되는 이유는 무엇인가?
위의 다섯 가지가 말소기준권리가 될 수 있는 것은 ‘돈’ 때문이라고 할 수 있습니다.
부동산의 권리는 대부분 돈을 받는 것이 목적입니다.
부동산이 경매로 낙찰된 후 매각 대금으로 돈을 나누어 주고 나면 그 목적이 충족되기 때문에 경매 매각 후에는 더 이상 효력이 없는 것이죠.
다섯 가지 모두 돈을 받는 것이 목적인 권리이기 때문에 말소의 기준이 되는 권리가 될 수 있고, 낙찰 후에는 소멸하게 됩니다.
오늘은 말소기준권리에 대해 말씀 드렸습니다
실제로 부동산을 매입하려면 그 전에 해당 부동산이 법적으로 문제가 없는지 살펴보아야 하죠
이처럼 권리분석은 경매 뿐만 아니라 일반 매매에서도 꼭 필요한 과정이므로 부동산 투자자라면 반드시 알고 계셔야 합니다.
